بخشنامه الزامات کاربردی و ساده‌سازی شده قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

در بخشنامه‌ای که معاون قضایی رئیس کل دادگستری تهران خطاب به محاکم قضایی تهران ابلاغ نموده‌‌اند در راستای ساده‌سازی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول موضوعات احصاء شده در قانون مزبور و نحوه تعیین تکلیف قانونی در برخورد با چنین موضوعاتی ابلاغ گردیده است. بدیهی است که عناوین مذکور در این بخشنامه بسیار کمک‌کننده در تشخیص نحوه تعیین موضوع دعوا و پیش‌بینی تصمیمات احتمالی مقامات رسیدگی‌کننده به دعاوی احتمالی می‌باشد:

1- در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار  (سند تک برگ سبز رنگ) باشد،  دعوی الزام به تنظیم سند رسمی با مستند سند عادی مسموع نیست. (ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک)

۲- در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار  (سند تک برگ سبز رنگ) باشد، دعوی ابطال سند رسمی با مستند سند عادی مسموع نیست. (ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک)

۳- در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک برگ سبز رنگ) باشد،  دعوی اثبات یا تنفیذ معامله با مستند سند عادی مسموع نیست. (ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک)

۴- در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک برگ سبز رنگ) باشد، دعوی خلع ید با مستند سند عادی مسموع نیست. (ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک)

۵- در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک برگ سبز رنگ) باشد، دعوی الزام به اجرای تعهدات مندرج در قرارداد  با مستند سند عادی مسموع نیست. (ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک)

۶- در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک برگ سبز رنگ) باشد، هیچ دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص عمل حقوقی با مستند سند عادی مسموع نیست. (ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک)

۷- در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک برگ سبز رنگ) باشد، شکایت انتقال و فروش مال غیر که  با سند عادی انجام گردیده  مسموع نیست. (ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک)

۸- در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک برگ سبز رنگ) باشد، شکایت کیفری جعل و استفاده از سند مجعول که با سند عادی انجام گردیده مسموع نیست. (ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک)

۹- در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک برگ سبز رنگ) باشد، هیچ شکایت کیفری با مستند سند عادی مسموع نیست.       (ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک)

۱۰- در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک برگ سبزرنگ) باشد، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع در حوزه عقد رهن که برای بیش از دو سال با مستند سند عادی باشد مسموع نیست، کمتر از دو سال با سند عادی مسموع است. (ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک)

۱۱- در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک برگ سبز رنگ) باشد، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع در حوزه انعقاد و عقود مفید انتقال منافع اموال غیر منقول که برای بیش از دو سال باشد مسموع نیست، کمتر از دو سال با سند عادی مسموع است.  (ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک)

۱۲- در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک برگ سبز رنگ) باشد، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موجب انتقال مالکیت عین غیر منقول  که برای بیش از دو سال با مستند سند عادی باشد مسموع نیست، کمتر از دو سال با سند عادی مسموع است. (ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک)

۱۳- در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک برگ سبز رنگ) باشد، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موجب انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی)  برای بیش از دو سال با مستند سند عادی باشد مسموع نیست، کمتر از دو سال با سند عادی مسموع است. (ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک)

۱۴- در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک برگ سبز رنگ) باشد، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موجب انتقال حق ارتفاق اموال غیر منقول  برای بیش از دو سال با مستند سند عادی باشد مسموع نیست، کمتر از دو سال با سند عادی مسموع است. (ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک)

۱۵- در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک برگ سبز رنگ) باشد، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع در حوزه وقف  برای بیش از دو سال با مستند سند عادی باشد مسموع نیست، کمتر از دو سال با سند عادی مسموع است. (ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک)

۱۶- در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک برگ سبز رنگ) باشد،  هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع در حوزه دعوی تخلیه ید  برای بیش از دو سال با مستند سند عادی باشد مسموع نیست،  کمتر از دو سال با سند عادی مسموع است. (ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک)

۱۷- در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک برگ سبز رنگ) باشد، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع در حوزه انعقاد عقد رهن برای بیش از دو سال با مستند سند عادی باشد مسموع نیست، کمتر از دو سال با سند عادی مسموع است. (ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک)

۱۸- در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک برگ سبز رنگ) باشد، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع در حوزه اجاره به شرط تملیک برای بیش از دو سال با مستند سند عادی باشد مسموع نیست، کمتر از دو سال با سند عادی مسموع است. (ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک)

۱۹- در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک برگ سبز رنگ) باشد، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع در حوزه هر نوع پیش فروش ساختمان که برای بیش از دو سال با مستند سند عادی باشد مسموع نیست، کمتر از دو سال با سند عادی مسموع است. (ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک)

۲۰- در صورتی که سند موضوع دعوی، سند مالکیت حدنگار (سند تک برگ سبز رنگ) باشد، جمیع دعاوی راجع به اعمال حقوقی و ادله راجع به آنها برای بیش از دو سال با مستند سند عادی باشد مسموع نیست، کمتر از دو سال با سند عادی مسموع است. (ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک)

۲۱- در صورتی که سند موضوع دعوی،  سند مالکیت حدنگار (سند تک برگ سبز رنگ) باشد، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع (برای بیش از دو سال) با مستند سند عادی مسموع نیست، و صرفاً استرداد عوضین، در صورت احراز تسلیم عوض یا تبادل عوضین مسموع است و حکم به استرداد صادر می گردد. (ماده یک قانون و تبصره ۴ و ۶ ماده یک)

۲۲- هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع با وجود سند مالکیت حدنگار (سند رسمی سبز رنگ) که بصورت سند عادی (برای بیش از دو سال) انجام گرفته باشد در هیچ یک از دستگاه های اجرایی قابل پذیرش نمی باشد.     (ماده یک قانون)

۲۳- دعوی تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیر منقول در صورتی که عمل حقوقی انتقال  عین، حق یا منافع برای بیش از دو سال باشد و سند مالکیت حدنگار (سند رسمی تک برگ نیز سبز) باشد پس از اظهارنامه مطابق تشریفات بند یک ماده یک قانون مسموع است. در غیر اینصورت و عدم رعایت تشریفات تبصره یک، این انتقال در حکم تلف مورد معامله بوده و دارنده حق فسخ  می تواند به قیمت روز مال غیر منقول، به منتقل الیه رجوع نماید . (تبصره ۱ ماده یک قانون)

۲۴- در صورتی که مورد معامله با سند مالکیت حدنگار (تک برگ سبز رنگ) به شخص ثالث منتقل گردد و در این انتقال، ناقل حق فسخ نداشته باشد، فروشنده اول نمی تواند با طرح دعوی موجب انحلال قراردادهای بعدی گردد. (تبصره ۱ ماده یک

قانون)

۲۵- هزینه تنظیم وکالت بال عزل انتقال مالکیت سند حدنگار (اسناد تک برگ سبز رنگ)، مالکیت منتقل شود، انتقال بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال ملک و حق الثبت خواهد بود. (تبصره دوم ماده یک قانون)

۲۶- تنظیم پیش نویس قرارداد نسبت به جمیع معاملات سند مالکیت حدنگار (اسناد تک برگ سبز رنگ)، می بایست از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد(سامانه واسط کاتب) تنظیم گردد والا هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع منتهی به انتقال عین، حق یا منافع که برای بیش از دو سال باشد، دعوی آن در محاکم مسموع نیست. (ماده یک قانون و تبصره ۴ ماده یک و ماده ۳ قانون و تبصره ۲ ماده ۳ قانون)

۲۷- تنظیم پیش نویس قرارداد نسبت به جمیع معاملات اسناد مالکیت حدنگار (سند تک برگ سبز رنگ)، می بایست  در سامانه سامانه  ثبت الکترونیک اسناد (سامانه واسط کاتب) تنظیم  گردد و سپس با حضور طرفین در دفاتر اسناد رسمی امضاء گردد، در صورت عدم حضور طرفین ظرف ۵ روز در دفاتر اسناد رسمی، معامله انجام شده فاقد آثار حقوقی است و دعوی راجع به آن بدلیل عدم وجود انعقاد عقد، مسموع نیست. (ماده ۱ قانون و تبصره ۴ ماده ۱ قانون، ماده ۳ قانون، ماده ۱۳ آیین نامه، ماده ۳ قانون)

شناسایی نحوه طرح دعوا یکی از مقدمات بسیار مهم برای رسیدن به مؤفقیت در دعاوی حقوقی است به ویژه در دعاوی ملکی که از جمله دعاوی است که از یک سو ظرافات بسیار زیادی (چه در ابتدای امر در قالب طرح دادخواست و تقدیم آن و چه در مرحله دفاع) و از سوی دیگر در مواردی مستلزم پرداخت هزینه‌های بالایی است. از این رو بهتر است ضمن شناخت اولیه از نوع دعوای خود حتماً و ضرورتاً با یک وکیل متخصص در این زمینه مشورت کنید تا مسیر شما برای رسیدن به مؤفقیت را هموارتر نماید. تیم حقوقی ما آماده ارائه خدمات مشاوره در این زمینه به شما می‌باشد تا سریعتر و مطمئن‌تر در راه احقاق حق خود قدم بردارید. لذا برای بهره‌مندی از این مزیت و دریافت مشاوره‌های تخصصی با ما تماس بگیرید.