قراردادهای پیمانکاری و انواع آن

3- انواع قرارداد پیمانکاری

الف) از حیث طرفین قرارداد و شیوه اجرا

قراردادهای پیمانکاری به انواع مختلفی تقسیم می‌شوند که هر یک برای شرایط خاصی مناسب هستند. انتخاب نوع مناسب قرارداد می‌تواند تأثیر زیادی بر موفقیت پروژه داشته باشد. در زیر، چند نوع رایج از قراردادهای پیمانکاری را معرفی می‌کنیم:

روش تک عاملی (امانی)

این روش به روش امانی نیز معروف است. کارفرما قسمت قابل توجهی از عوامل اجرایی را در اختیار دارد و  بیشتر امور در زمینه‌های طراحی و اجرا و مدیریت از سوی کارفرما انجام می شود. لذا بالاترین سطح از مسئولیت را به کارفرما تحمیل می کند. و به همین دلیل مدیران با تجربه سعی می کنند حتی المقدور از این روش استفاده نکنند.

روش دو عاملی

در این روش کارفرما از طریق یک قرارداد واحد، عملیات طراحی و ساخت را به شخص دیگر واگذار می کند. مسئولیت امور به صورت عمده بر دوش پیمانکار است و نقش کارفرما عمدتاً مدیریت قرارداد و تأیید مراحل اجراست. به همین جهت تغییر مفاد قرارداد برای هر دو طرف موجب ادعای جدید برای طرفین می شود. لذا باید در ابتدا با دقت نسبت به انتخاب پیمانکار و انعقاد قرارداد اقدام نمود.

روش سه عاملی

استفاده از این روش در ایران بسیار رایج می باشد. در آن کارفرما با استفاده از قراردادهای جداگانه عملیات طراحی را به مشاور و عملیات ساخت را به پیمانکار واگذار می کند. و نظارت کار به عهده ی مشاور است. در این روش پس از آماده شدن و تصویب نهایی طرح، معمولاً اسناد مناقصه توسط مشاور، تهیه می شود. و پس از طی تشریفات خاص جهت مرحله ی اجرا به پیمانکار واگذار می شود.

روش چهار عاملی

این روش بهبود یافته ی روش سه عاملی می باشد. کارفرما مسئولیت های خود از نظر هماهنگی بین طراحی و اجرا را به شخص خارجی دیگر منتقل می کند و مسئولیت ها بین چهار رکن اصلی طراح و پیمانکار،  مدیر طرح و کارفرما تقسیم می شود.

روش طرح و ساخت در قرارداد پیمانکار

در این روش انعقاد قرارداد پیمانکار بر اساس تمام یا برخی از مراحل مختلف پروژه توسط ایشان انجام می گردد. تامین کالا، تجهیزات، مصالح پروژه، عملیات ساخت و نصب، راه اندازی و سایر خدمات جنبی با پیمانکار است. در این روش خسارت پذیری کارفرما به حداقل رسیده و در زمان صرفه جویی می شود.

ب) از حیث مبلغ و نحوه پرداخت

قراردادهای پرداخت کلی یا قیمت مقطوع  (Lump Sum)

دراین نوع قرارداد ، پیمانکار تمامی عملیات تعریف شده را با یک مبلغ مقطوع یا نرخ ثابت انجام می‌دهد در برخی موارد، مبلغ پیمان بر اساس مواردی خاص (مثل تغییر شاخص قیمت …) تعدیل می‌شود و انواع قیمت اینگونه قراردادها عبارتند از:

• قیمت ثابت (Fix)
• قیمت شناور (Floating)

زمان پرداخت صورت وضعيت براساس بازه‌هاي زماني مشخص و يا پيشرفت فيزيكي كار و يا هر دو صورت گيرد و حتما مرجعی (مثلا مشاور) برای تاييد درصد پيشرفت پروژه وچود دارد.

کاربرد اینگونه قراردادها:

۱- زمانی که اطلاعات کافی برای محاسبه دقیق قیمت وجود داشته باشد .(تهیه نقشه ها و مشخصات پروژه در مرحله مناقصه)
۲- زمانیکه احتمال هیچ گونه تغییرات اساسی و یا تغییرات زیاد در حین کار مورد انتظار باشد وکنترل مالی مناسبی صورت گیرد.
۳- زمانی که کارفرما مایل باشد حجم مالی در گردش کل را قبل از عقد قرارداد بداند.
۴- زمانی که ریسک اجرای پروژه پایین باشد.
۵- زمانی که کارفرما مایل باشد کنترلی همه جانبه بر امور داشته ولی در جزییات پروژه وارد نشود.

همچنین این روش در ساختار کلید در دست مورد استفاده قرار می گیرد.

معایب قراردادهای Lump Sum:

۱- زمان طولانی مورد نیاز برای تکمیل طراحی سبب افزایش زمان کل پروژه و در نتیجه افزایش هزینه مالی پروژه می‌شود.
۲- کارفرما هیچ نظارتی بر برنامه پیمانکار و تأثیرات آن روی هزینه پروژه ندارد.
۳- ممکن است اطلاعات کافی در زمان برگزاری مناقصه موجود باشد و این مسئله برکیفیت انجام پروژه تأثیر خواهد گذاشت.
۴- پروژه ممکن است به دلیل عدم همخوانی طراحی های کارفرما با نظرات پیمانکار، از زمان، کیفیت و هزینه برنامه‌ریزی شده تخطی کند.

قراردادهای  فهرست بهایی

نحوه پرداخت قرارداد به صورت فهرست بها بر مبنای توافق پیمانکار و کارفرما در میزان مبلغ و هزینه ی پروژه ی مورد نظر، مورد استفاده قرار می گیرد.

بدین ترتیب کلیه فعالیت های انجام شده بر حسب واحد انجام کار (متر طول، متر مربع، کیلوگرم و …) اندازه گیری شده و بر اساس نرخ واحد پرداخت خواهد شد.

در این روش به دلیل اینکه پرداخت بر مبنای میزان واقعی مصالح و یا حجم کار می باشد، پیمانکار موظف است اطلاعات دقیقی از مصالح مورد نیاز و فعالیت های انجام شده را به کارفرما تسلیم نماید تا بر اساس فهرست جمع مبالغ مذکور محاسبه گردد. در کشور ما فهرست بها توسط سازمان مدیریت و سازمان برنامه ریزی تهیه می شود، و سپس آن ها را تدوین می کنند. قیمت کل با ضرب قیمت واحد فهرست بها و ضرایب تعیین شده محاسبه می شود.

چنانچه در این روش زمان انجام پروژه بیش از حد انتظار و پیش بینی های انجام شده به طول انجامد مبحث تعدیل قرارداد مطرح می گردد. بدین صورت که مبلغ پرداختی مشمول بخشنامه تعدیل شده و می بایست قیمت ها به روز رسانی گردند. لذا با به وجد آمدن چنین روندی، رسیدگی به صورت وضعیت ها از سمت کارفرما کاری به واقع مشکل، تخصصی و زمانبر خواهد بود.

مزایای این روش نسبت به سایر روش ها :

• پرداختی که توسط کارفرما انجام می شود عملا مبتنی بر اندازه گیری دقیق مقادیر در محل کارگاه است و هر مقدار کاری است که واقعا توسط پیمانکار انجام شده است.
• اصولی مشخص برای پرداخت صورت وضعیت وجود دارد.
• قابلیت تغییر قیمت پیمان تا سقف مجاز تعیین شده با توحه به شرایط پیمان وجود دارد.

قراردادهای پیمانکاری که بر اساس فهرست بها انجام می شود، باعث می شود که پیمانکار بتواند قبل از انجام عملیات پروژه بسیاری از موارد را پیش بینی کند و ریسک کمتری در کار برای وی به وجود می آید.

با توجه به فهرست بها، قرارداد های پیمانکاری در این نوع جزو مبالغ ثابت به حساب می آیند و خوبی آن این است که مبلغ نهایی پروژه قبل از شروع پروژه معلوم و مشخص است.

این روش یکی از بهترین، معمول ترین و رایج ترین روش های قرارداد پیمانکاری بین کارفرما، پیمانکار و مشاور می باشد. 

قراردادهای دائمی

برای‌ موضوعاتی که مرتبا تکرار می‌شوند مثل تعمیرات دوره‌ای و هدف کارفرما صرفه‌جویی در هزینه‌های مناقصه، تسریع در زمان عملیات پیمانکاری باشد، از نوع قرارداد دائمی Continual Contracts استفاده می‌نماید.
قراردادهای دائمی به سه شکل محقق می شوند:

1- قراردادهای سریال Serial Contracts:

دراین نوع قرارداد، پیمانکار متعهد می گردد تا وارد یک سری از قراردادهای Lump Sum شود که مطابق شرایط مندرج در اولین قرارداد ادامه می یابند. قیمت و شرایط قرارداد نیز از روی قیمت های رقابتی اجزای پروژه محاسبه می شود.

2– قراردادهای با قابلیت تغییر Continuity Contracts

وقتی که کارفرما امید به کسب سود ناشی از ادامه دادن کار دارد، از پیمانکار می‌خواهد تا وارد یک نوع قرارداد پرداخت کلی ولی با قابلیت تغییر مفاد آن شود. این تغییرات مجاز روی اجزاء با رسیدن موعد معین و در یک چارچوب از پیش توافق شده، مشخص می‌شوند.

3 –قرارداد با دوره زمانی محدود Term Contracts

در این نوع قرارداد، پیمانکار ملتزم به انجام یک کارمشخص با حدود هزینه تعیین شده و در یک دوره زمانی تعریف شده (اغلب 12تا24 ماه) می شود.

مزایای قراردادهای دایمی:

۱- با توجه به وجود موعد معین و قابلیت برنامه‌ریزی کار و اطلاع پیمانکار از وجود سود بیشتر در آینده وی ممکن است، به هنگام اعلام نرخ، قیمت کمتری پیشنهاد می‌کند.
۲- صرفه‌جویی در هزینه آماده‌سازی مقدمات پیمان و برگزاری مناقصه
۳- درخصوص تعمیرات اضطراری و نیاز به سرعت انتخاب پیمانکار این نوع قرارداد سبب افزایش بهره‌وری می گردد.
۴- ارتباط بلندمدت پیمانکار و کارفرما موجب آگاهی پیمانکار از کیفیت و سرعت عمل درخواستی می‌شود.
۵- کمک به کارفرما و پیمانکار در پیش‌بینی هزینه‌ها و پرداخت‌ها

معایب قراردادهای دایمی:

۱- بعلت عدم آگاهی برخی از پیمانکاران از سودناشی از استمرار موضوع پیمان کاری، ممکن است قیمت بالاتری پیشنهاد کنند و علیرغم شایستگی از رقابت خارج گردند.
۲- کارکرد مناسب و همراه با تأخیر پیمانکار در یک فاز سبب ایجاد جو بی اعتمادی نسبت به او می‌گردد.
۳- اگر مفاد پیمان به صورت منظم بازبینی نشود، ممکن است کارفرما بیش از هزینه های لازم پرداخت کند و مجدداً مناقصه را برگزار نماید.

قراردادهای اضافه بر هزینه

قراردادهای اضافه بر هزینه قراردادی است که بر اساس آن پرداخت به پیمانکار برای بیش تر مخارج مستقیم مربوط به یک پروژه معین به علاوه فوق العاده ، برای سود و بالا سری، انجام میگیرد. معمول است که این فوق العاده برای درصدی از هزینه ها باشد. اگر فوق العاده برای بالا سری و سود قابل قبول و منطقی باشد پیمانکار اصولا مطمئن خواهد بود که ضرر نمی کند. به طور کلی این گونه قراردادها وقتی به کار می روند که برآورد دقیق هزینه های واقعی پروژه یا قسمت هایی به طور دقیق مجسم کرد پیش بیاید.

1) قراردادهای هزینه به علاوه درصد ثابت

مهم ترین نکات این قراردادعبارتند از:

• گاه ممکن است،در شروع پروژه به دلیل شرایط اضطراری دقت و زمان کافی برای تهیه کامل مدارک و نقشه ها نباشد.
• گاهی به دلیل شرایط خاص مثل جنگ ، بازسازی خرابی های زلزله، سیل و….. میزان دقیق کار مشخص نیست. و کارفرما مجبور می شود که تمام مخاطرات افزایش هزینه را بپذیرد.
• در این نوع قراردادها پیمانکار انگیزه چندانی برای کاهش هزینه ندارد.
• این نوع قراردادها مطلوب پیمانکار است، به همین خاطر باید پیمانکار مورد اطمینان و اعتماد باشد.
• به دلیل حساس بودن قرارداد، پیمانکار توسط مذاکره انتخاب می شود.

2)قرارداد هزینه به علاوه حق الزحمه ثابت

قرارداد هزینه به علاوه حق الزحمه ثابت نوعی از پیمان های باز پرداخت هزینه است. که در آن پیمانکار حق الزحمه ای مقطوع که با مذاکره تعیین می شود دریافت می کند. مبلغ حق الزحمه مقطوع بوده و به هزینه های واقعی ارتباطی نخواهد داشت .البته ممکن است طبق پیمان، به علت تغییر در کاری که باید انجام شود تغییر کند.

این نوع پیمان برای کارهایی به کار گرفته می شود که ممکن است در صورت استفاده از پیمانی غیر از این نوع پیمان ریسک زیادی متوجه پیمانکار شود. ولی باعث می شود که پیمانکار انگیزه ی کمی برای کنترل هزینه ها داشته باشد.

3) پرداخت به علاوه درصدی از هزینه ها تا سقف حداکثری تضمین شده

روش دیگر پرداخت هزینه به علاوه درصدی از هزینه ها تا سقف حداکثری تضمین شده است . اما سود پرداختی به پيمانکار در پروژه محدود به مبلغی که در قرارداد تعيين شده می باشد. در این نوع قرارداد، کارفرما فرض می کند که کل هزینه یک پروژه از مبلغ مقرری تجاوز نمی کند. و در صورتی که هزینه هاي پروژه از سقف مبلغ ذکر شده در قرارداد کمتر شود، پيمانکار همان مبلغ سود تعيين شده در قرارداد را دریافت خواهد کرد و صرفه جویی انجام شده به کارفرما خواهد رسيد. در صورتی که هزینه پروژه پروژه از سقف تعيين شده تجاوز نماید، مازاد هزینه توسط پيمانکار پرداخت خواهد شد و سود پيمانکار کاهش می یابد.

در هنگام انعقاد این نوع قرارداد می بایست محدوده اجراي پروژه کامال مشخص شده باشد تا کارفرما و پيمانکار به درکی مشترک از محدوده کاري که بيشينه قيمت در مورد آن تعيين شده است برسند. بستن این نوع قرارداد در مراحل اوليه و قبل از نهایی شدن طراحی همراه با ریسک بوجود آمدن اختلاف بين کارفرما و پيمانکار خواهد بود

4) پرداخت هزینه به علاوه درصد متغیر انگیزش

پیمان با مبلغ مقطوع انگیزش، دارای مبلغ مقطوع با امکان تغییر سود و به تبع آن تغییر مبلغ نهایی پیمان می باشد. این تغییر بر پایه فرمولی که در پیمان مشخص شده است اعمال می شود. و در آن، هزینه کل نهایی واقعی (مورد قبول کارفرما) و هزینه کل هدف (تعیین شده در پیمان) دخالت دارند. برای مبلغ نهایی پیمان، سقفی به صورت مذاکره ای در ابتدای کار در نظر گرفته می شود.

این نوع پیمان معمولاًدر زمانی به کار گرفته می شود که شرح موضوع کار در دسترس است. ولی برخی موضوعات هنوز به صورت باز باقی مانده اند که باید تعیین تکلیف شوند. کارفرما زمانی از این نوع قرارداد استفاده می نماید که حساسيت خاصی در مورد زمان، هزینه و یا کيفيت اجراي پروژه وجود داشته باشد.

قرارداد بر اساس متر مربع زیربنا

به منظور تسهیل و تسریع در امور اجرایی کارهای ساختمانی که سطح زیر بنای آنها حداکثر دو هزار متر مربع است، سازمان مدیریت و برنامه ریزی طی بخشنامه ای این نوع قرارداد را ابلاغ نموده است.

این نوع قرارداد را می توان با اندکی اختلاف مشابه قرارداد با مبلغ مقطوع به حساب آورد. به این قرارداد عموما تعدیل تعلق نمی گیرد در نتیجه پیمانکار باید در زمان مناقصه تورم سالیانه را پیش بینی و در قیمت های خود در نظر به گیرد البته در پیمان های سرجمع  مابه التفاوت سیمان و آهن آلات تعلق می گیرد .

یکی از اساسی ترین موضوعات متفاوت در قرارداد سرجمع تعلق سود به پیمانکار در صورت عدم پرداخت به موقع تعهدات مالی کارفرما می باشد.

نتیجه:

اینکه قراردادهای پیمانکاری اگرچه در ظاهر امری ساده دارند لیکن در مرحله انعقاد دارای پیچ و خم‌های فراوان می‌باشد در واقع به نوعی سهل ممتنع هستند که در تنظیم آن‌های دو تیم باید در کنار هم اقدام نمایند تیم اول تیم فنی و مهندسی که به فراخور موضوع قرارداد باید همکاری و کمک نمایند و دوم تیم حقوقی که با توجه به خوراک اولیه تیم فنی و با احاطه به قوانین، مقررات، آیین‌نامه‌ها، رویه قضایی و عرف حقوقی موجود نسبت به تنظیم قراردادی محکم اقدام نمایند. به این دلیل که هر قراردادی در بدو امر ممکن است کامل به نظر آید لیکن در مرحله بروز اختلاف است که خلل و فرج آن مشخص و ادعائات طرفین از آن بیرون می‌زند. از این رو کمک از بهترین وکیل در دعاوی پیمانکاری در مرحله انعقاد و یا بروز اختلاف می‌تواند به شما کمک کند که گامی مهم در مؤفقیت و رسیدن به منافع خود بردارید. برای اطمینان از صحت و سودمندی قرارداد خود و نیز جهت بررسی، تنظیم یا مشاوره تخصصی در زمینه قراردادهای پیمانکاری، با اطمینان خاطر با ما تماس بگیرید و از مشاوره‌های تخصصی بهره‌مند شوید.