سرقفلی چیست و چه نکاتی در دعاوی سرقفلی باید بدانیم؟

سرقفلی یکی از مهم‌ترین حقوق مالی در معاملات اجاره و املاک تجاری در ایران است که همواره منشأ اختلافات حقوقی میان موجر و مستأجر بوده است. آگاهی از مفهوم سرقفلی، قوانین مرتبط و حقوق طرفین می‌تواند از بروز بسیاری از دعاوی جلوگیری کند. در این مقاله به صورت جامع و علمی به بررسی سرقفلی، مبانی قانونی آن و نکات کلیدی در دعاوی مربوطه می‌پردازیم.

تعریف سرقفلی

سرقفلی، یکی از اصطلاحات تجاری است که از دیرباز در میان تجار به ویژه در رابطه با اجاره اماکن تجاری مطرح بوده است. این مفهوم حقوقی در ابتدای امر به مبلغی اطلاق می‌شده که زمان انعقاد عقد اجاره مکان تجاری از سوی مستأجر به موجر پرداخت می‌گردید. فلسفه پرداخت این مبلغ از سوی مستأجر به موجر به دلیل ایجاد حقوقی بود که برای مستأجر ایجاد می‌گردید. این حقوق عبارت بودند از 1- پرداخت اجاره‌بهای کم برای عین مستأجره و 2- ایجاد حق اولویت برای مستأجر به منظور تمدید قرارداد اجاره با موجر. 

این مفهوم اگرچه زاییده عرف تجاری بوده و محملی شرعی برای آن وجود نداشت لیکن هیچ ممنوعیتی برای آن از سوی فقهای وقت برای آن وجود نداشت و به نحوی به تأیید و امضاء شرع رسیده بود. لیکن با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر در سال 1356، مفهوم سرقفلی سنتی بسط پیدا کرد و با امتزاج مفهوم حق کسب، پیشه و تجارت که ملهم از حقوق غربی بود دچار تغییراتی گردید که تفاوت اساسی با مفهوم سنتی حق سرقفلی داشت.

در مفهوم حق کسب، پیشه و تجارت به حقی اطلاق می‌شود که مستأجر به دلیل فعالیت در ملک تجاری، برای خود ایجاد می‌نماید به نحوی که در اثر آن فعالیت، مشتریانی را به محل ملک تجاری جذب می‌نماید و این مشتریان، در گذر زمان، باعث افزایش اعتبار و ارزش فعالیت تجاری و در نتیجه، افزایش ارزش ملک اجاره داده شده می‌گردند. 

تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه

بسیاری از افراد سرقفلی را با حق کسب و پیشه اشتباه می‌گیرند. در حالی‌که این دو نهاد حقوقی تفاوت‌های مهمی دارند:

1. حق سرقفلی حقی است که ناشی از اراده و توافق طرفین قرارداد اجاره است و قانون در ایجاد آن نقشی ندارد لیکن در مقابل حق کسب، پیشه و تجارت حقی است که منشاء وجودی آن قانون است بدون اینکه اراده طرفین در آن تأثیری داشته باشد.
2. با توجه به ماهیت حق سرقفلی، این حق دفعتاً در زمان انعقاد عقد و پرداخت مبلغ از سوی مستأجر به موجر ایجاد می‌شود لیکن حق کسب، پیشه و تجارت به واسطه مرور زمان و ایجاد اعتبار برای مستأجر ایجاد می‌گردد.
3. حق سرقفلی مذکور در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 از دو راه قابل دریافت است اول اینکه مستأجر مستقیماً آن را مالک در زمان انقضاء مدت به قیمت روز دریافت نماید و دوم اینکه با انتقال موقت منافع عین مستأجره به مستأجر دوم که در مدت زمانی که خود مالک منافع است.
4. تفاوت بعدی که میان حق کسب، پیشه و تجارت و حق سرقفلی موضوع قانون روابط موجر و مستأجر وجود دارد، در رابطه با نحوه ارزیابی مالی و ریالی این حق است؛ در حق سرقفلی ارزش حق با در نظر گرفتن موقعیت محلی و تجهیزات عین مستأجره تعیین می‌شود حال آنکه حق کسب، پیشه و تجارت بر مبنای اعتبار تجاری و صنفی و اصطلاحاً برندیگی است که مستأجر در مدت زمان فعالیت خود در عین مستأجره به دست آورده ارزیابی می‌شود 
5. تفاوت دیگری که البته اختلافی است در رابطه با امکان اسقاط این دو حق است. برخی از حقوقدانان بر این اعتقادند که حق کسب، پیشه و تجارت بر خلاف حق سرقفلی قابل اسقاط نیست به این دلیل که با انعقاد عقد اصولاً حقی با این عنوان به وجود نیامده که امکان اسقاط آن وجود داشته باشد و در واقع اسقاط لم یجب است؛ الیته شایان ذکر است برخی دیگر از حقوقدانان بر این اعتقادند که حق کسب، پیشه و تجارت اگرچه در زمان عقد موجود نیست لیکن با توجه به اینکه سبب آن (که همانا عقد باشد) به وجود می‌آید امکان اسقاط آن میسر است.

6. ضمانت از سرقفلی و توقیف آن صحیح می باشد؛ در حالی که ضمانت از حق کسب، پیشه یا تجارت و توقیف آن امکان پذیر نمی باشد.

7. در سرقفلی، اصل بر قابلیت انتقال آن توسط مستاجر است، در حالی که در حق کسب، پیشه یا تجارت، اصل بر آن است که مستاجر حق انتقال را به دیگری ندارد.

8. انتقال حق کسب، پیشه یا تجارت تنها با سند رسمی امکان پذیر بوده؛ در حالی که در مورد سرقفلی چنین الزامی وجود ندارد.

مبنای قانونی سرقفلی

قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 تنها در اجاره اماکن تجاری حاکم است و به همین جهت موضوع حق کسب، پیشه و تجارت در این قانون پیش‌بینی شده است. از سوی دیگر قانون سال 1376 که آخرین قانون در خصوص اجاره می‌باشد اجاره‌ها را به دو گروه تقسیم کرده است، اجاره‌های قبل از لازم‌الاجرا شدن سال 1376 و اجاره‌های بعد از قانون 1376. اصولاً اماکنی مشمول قانون حق کسب و پیشه می‌باشند که تاریخ اجاره ملک، مربوط به قبل از سال 1376 باشد؛ یعنی قرارداد اجاره بین مستأجر و مالک قبل از سال 1376 منعقدشده باشد البته اگر اجاره سال 1356 پی‌درپی و بی‌وقفه تمدید شود تا از سال 1376 عبور کند، این اجاره همچنان تابع قانون سال 1356 می‌باشد. بنابراین آنچه در رابطه با حق سرقفلی به معنای اخص جاری است موضوع قانونی روابط موجر و مستأجر سال 1376 است.

شرایط دریافت سرقفلی

برای اینکه حق سرقفلی به رسمیت شناخته شود، شرایط زیر باید فراهم باشد:

1. ملک باید کاربری تجاری داشته باشد.
2. قرارداد اجاره فی‌مابین طرفین تنظیم شده باشد.
3. در صورتی که در زمان انعقاد عقد اجاره مالک مبلغی تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کرده باشد، در زمان تخلیه مستأجر حق دریافت آن به قیمت عادله روز را دارد.
4. در صورتی که در ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد، مالک حق افزایش اجاره‌بها و تخلیه عین مستأجره را ندارد، مستأجر می‌تواند برای اسقاط حقوق مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت نماید.
5. در صورتی که ضمن عقد اجاره شرط شود ک همالک عین مستأجره را به عیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر واگذار کند مستأجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل، مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت کند 

انتقال سرقفلی

انتقال سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶

در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، قانونگذار اصل را بر عدم قابلیت انتقال سرقفلی توسط مستاجر قرار داده است. ماده ۱۰ قانون اخیرالذکر در همین راستا بیان می دارد که مستاجر حق ندارد منافع مورد اجاره را به صورت کلی یا جزئی به غیر منتقل نماید، مگر در صورت وجود اذن کتبی از سوی موجر.

فلذا مستاجری که عقد اجاره وی تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد، اصولا نمی تواند منافع ملک را به اجاره و یا هر طریقی دیگر واگذار نماید. مگر اینکه موجر قبلا به این امر رضایت داده باشد و یا بعدا رضایت خود را اعلام نماید.

انتقال سرقفلی بدون رضایت مالک، یکی از تخلفات احصا شده در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ است که به موجر این امکان را می دهد که تخلیه ملک تجاری را با پرداخت نصف حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت تقاضا نماید.

قالب حقوقی و عنوان توافقی که موجب انتقال سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت می شود، تاثیری در نتیجه و اعمال ضمانت اجرای فوق نخواهد داشت. آنچه که برای قانونگذار حائز اهمیت است، انتقال عملی منافع ملک به ثالث و تصرف وی در عین مورد اجاره می باشد و تفاوتی میان عناوین معاملات و طرق انتقال نمی باشد.

همچنین فرقی میان انتقال تمام منافع عین مستاجره و یا بخشی از آن وجود ندارد، انتقال به هر میزان که باشد تخلف از قرارداد محسوب میشود. حتی اگر مستاجر اول نیز همچنان همراه با منتقل الیه در ملک حضور داشته باشد.

در مورد معنا و مفهوم انتقال سرقفلی به غیر، لازم به توضیح است که هر شخصی به جز موجر و مستاجری که در عقد اجاره معین شده اند، نسبت به طرفین عقد، “غیر” محسوب می شود. این امر در صورتی که مستاجر، یک شخص واحد باشد موجب اشکال نخواهد بود. اما در صورتی که چند شخص به نحو مشاع، منافع ملکی را اجاره می کنند، انتقال منافع توسط یکی از شرکا به شریک دیگر می تواند محل اختلاف باشد.

انتقال سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶

انتقال سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ امکان پذیر است. قانونگذار با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶، مجددا به حکم مقرر در قانون مدنی رجوع کرده و سرقفلی را قابل انتقال می داند. بنابراین مستاجر در عقد اجاره تابع قانون فوق، اصولا می تواند سرقفلی را به غیر واگذار نماید. مگر آنکه موجر ضمن عقد اجاره، عدم انتقال سرقفلی را بر مستاجر شرط کرده باشد.

موارد سقوط حق سرقفلی

قوانین تخلیه مغازه سرقفلی توسط مالک در قانون روابط موجر  و مستاجر سال ۵۶ و ۷۶ مقرر گردیده است. طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ مالک در صورت تخلف مستاجر از موارد مقرر قانونی، می تواند نسبت به تخلیه سرقفلی اقدام نماید. برخی از تخلفات مستاجر موجب از بین رفتن تمام حق سرقفلی می شود و برخی دیگر موجب از بین رفتن نصف حق سرقفلی و برخی دیگر صرفا حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه سرقفلی را با پرداخت کل حق سرقفلی، برای مالک ایجاد می نماید. در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶، تخلیه سرقفلی با اتمام مدت قرارداد اجاره امکان پذیر می باشد.

• تخلیه سرقفلی در قانون سال ۵۶

  طبق قانون سال ۵۶، موجر حق تخلیه ملک تجاری را ندارد و حتی با انقضای مدت اجاره نیز رابطه استیجاری همچنان ادامه می یابد. مگر در مواردی که در قانون معین شده باشد. همچنین در ماده ۱۴ قانون مذکور قید گردیده است مالک برای فسخ اجاره یا تخلیه آن می بایست به دادگاه مراجعه و تقاضای صدور حکم تخلیه را نماید. البته در این قانون تخلیه مغازه، مستلزم پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر بوده است. مگر در صورت تخلف مستاجر و اثبات آن توسط مالک که موجبات عدم پرداخت تمام یا بخشی از حق کسب و پیشه و تجارت را فراهم می آورد.

• موارد تخلیه سرقفلی با پرداخت تمام حق سرقفلی در قانون موجر و مستاجر سال ۵۶

  تخلیه سرقفلی به جهت بازسازی ملک

  طبق ماده ۱۵ قانون سرقفلی سال ۵۶، مالک می تواند پس از انقضاء مدت اجاره، تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت را از دادگاه بنماید. در بند ۱ این ماده اشاره گردیده چنانچه موجر قصد تجدید بنای ملک خود را داشته باشد می تواند تقاضای تخلیه ملک را بنماید. اما برای صدور حکم تخلیه سرقفلی به دلیل نوسازی نیازمند وجود شرایطی است که به شرح ذیل می باشد:

  • ارائه گواهی یا پروانه ساختمانی از سوی شهرداری
  • اتمام مدت اجاره
  • پرداخت تمام حق و حقوق قانونی مستاجر

  برای اینکه مالک بتواند حکم تخلیه را بگیرد می بایست تمامی شرایط فوق وجود داشته باشد. از مهم ترین مدارک مورد نیاز برای طرح دعوای تخلیه به جهت نوسازی، ارائه گواهی یا پروانه ساختمانی از سوی شهرداری است و به صرف اینکه ساختمان قدیمی شده یا نیاز به تجدید بنا دارد کفایت نمی کند.

  و مورد دیگر اینکه باید مدت اجاره تمام شده باشد. لذا موجر در مدت اجاره نمی تواند درخواست تخلیه نماید و در صورتی که شرایط مذکور وجود داشته باشد ضمن حکم تخلیه به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت مستاجر نیز حکم صادر می گردد.

  تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی

  بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ یکی دیگر از موارد تخلیه را نیاز شخصی موجر به محل مورد اجاره نام برده است. موجر می بایست تمامی مدارکی که بتواند نیاز شخصی وی را اثبات نماید به دادگاه ارائه نماید. تشخیص نیازمندی موجر به آن مکان با دادگاه است. در صورتی که دادگاه احراز کند، اگر مالک در آنجا به کسب و کار نپردازد، زندگی اقتصادی و مادی او تامین و اداره نمی شود، رای بر صدور حکم تخلیه صادر می شود. در این مورد نیز ضمن صدور حکم تخلیه، حکم به پرداخت تمامی حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر نیز صادر می گردد.

  تخلیه سرقفلی به دلیل سکونت

  طبق بند ۳ ماده ۱۵ قانون سرقفلی ۱۳۵۶، مالک می تواند برای سکونت خود یا یکی از اشخاص مذکور در بند سه ماده ۱۴ این قانون، درخواست تخلیه ملک را مطرح نماید. برای اینکه مالک بتواند از این بند برای تخلیه استفاده نماید، لازم است که ملک تجاری، مناسب برای سکونت باشد. در غیر اینصورت نمی تواند با استناد به این ماده تقاضای صدور حکم تخلیه ملک تجاری را بنماید.

  موارد تخلیه با پرداخت نصف حق سرقفلی در قانون سال ۵۶

  تخلیه سرقفلی به جهت انتقال به غیر

  طبق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶،  چنانچه در اجاره نامه شرط انتقال منافع به غیر، برای مستاجر وجود نداشته باشد، مستاجر نمی تواند بدون رضایت مالک اقدام به انتقال آن به غیر نماید. در صورتی که مستاجر بدون اجازه مالک اقدام به انتقال سرقفلی به غیر نماید، مالک می تواند با استناد به این ماده و ارائه مدارک و دلایلی که حاکی از انتقال می باشد، تقاضای تخلیه ملک تجاری را بنماید. انتقال سرقفلی از هر طریقی اعم از وکالت یا نمایندگی یا مشارکت مشمول این ماده می باشد.  در این صورت جهت تخلیه می بایست نصف حق کسب و پیشه و تجارت را به مستاجر پرداخت نماید.

  موارد تخلیه بدون پرداخت سرقفلی در قانون سال ۵۶

  تخلیه سرقفلی به علت تعدی و تفریط

  بر اساس بند ۸ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، هرگاه مستأجر در زمان استفاده از عین مستأجره مرتکب تعدی یا تفریط شود، موجر می‌تواند مستقیما درخواست تخلیه بدون پرداخت سرقفلی مطرح نماید، مشروط بر اینکه قرارداد اجاره مشمول این قانون باشد.

  اثبات وقوع چنین تخلفی بر عهده موجر است، زیرا اصل بر امانت‌داری مستأجر است و فرض بر این است که او مرتکب تعدی یا تفریط نمی‌شود. برای احراز این‌که رفتار مستأجر از حدود متعارف فراتر رفته، می بایست به عرف، قانون مدنی، مفاد قرارداد و حدود اختیارات اعطایی از سوی موجر توجه نمود و تخطی از هر یک از این موارد، مصداق تعدی یا تفریط محسوب خواهد شد.

  مطابق ماده ۲۰ همین قانون انجام تعمیرات جزئی یا اقداماتی که به بهبود استفاده از ملک کمک می‌کند، مجاز بوده و موجب تخلیه نمی‌شود. از مهم‌ترین نمونه‌های تعدی می‌توان به تغییر کاربری ملک، احداث بنا، انجام تعمیرات اساسی بدون اجازه موجر و انتقال منافع به غیر اشاره کرد. در مقابل مصادیق تفریط شامل خودداری از انجام تعمیرات ضروری، بی‌توجهی به مسائل بهداشتی، وارد آوردن آسیب به ملک، اطلاع‌ندادن به موقع از خرابی‌ها و سهل‌انگاری در نگهداری از آن است و عموما جهت تشخیص تعدی و تفریط دادگاه موضوع را به کارشناس ارجاع می دهد .

  تخلیه سرقفلی به علت تغییر شغل

  تغییر شغل در سرقفلی از جمله مواردی است که امکان تخلیه بدون پرداخت سرقفلی را فراهم می نماید. طبق بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مالک می تواند نسبت به تخلیه عین مستاجره اقدام نماید. مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.

  در این صورت تخلیه مغازه سرقفلی توسط مالک، بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت صورت می گیرد. برای اینکه مالک بتواند از این بند برای تخلیه استفاده نماید شرایط ذیل وجود داشته باشد:

  1. در اجاره نامه شغل یا مشاغلی که مستاجر باید به آن اشتغال داشته باشد قید گردد.
  2. تغییر شغل بدون حکم دادگاه صورت گرفته باشد.
  3. شغل جدید مشابه شغل مندرج در اجاره نامه نباشد.
  4. مالک رضایت برای تغییر شغل نداشته باشد.

  حال سوالی که مطرح می شود این است که آیا چنانچه مستاجر تغییر شغل دهد اما پس از مدتی به همان شغل سابق باز گردد، باز هم مالک می تواند به جهت تغییر شغل نسبت به تخلیه اقدام نماید؟

  در پاسخ باید گفت به محض اقدام مستاجر جهت تغییر شغل این حق برای مالک ایجاد می گردد و در صورت بازگشت مستاجر به شغل سابق باز هم مالک می تواند به استناد تغییر شغل اقدام به تخلیه ملک نماید.

  تخلیه سرقفلی به جهت عدم پرداخت اجاره بها

  یکی دیگر از موارد تخلیه بدون پرداخت سرقفلی، تخلیه سرقفلی به جهت عدم پرداخت اجاره بها می باشد . از جمله مواردی که در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، برای آن اهمیت خاصی قائل گردیده، پرداخت اجاره بها می باشد و هیچ جای بهانه ای برای عدم پرداخت اجاره بها باقی نگذاشته است.

  اجاره بها می بایست در موعد قراردادی پرداخت شود و در صورتی که موعد خاصی برای پرداخت آن تعیین نشده باشد مستند به ماده ۶ قانون روابط موجر  ومستاجر سال ۵۶ مستاجر باید ظرف مدت ۱۰ روز از اول ماه نسبت به پرداخت اجاره بها اقدام نماید و عدم تعیین اجاره بها یا اتمام مدت اجاره نمی تواند دلیلی برای عدم پرداخت اجاره بها محسوب گردد. چرا که در صورت انقضاء مدت اجاره، مستاجر مکلف به پرداخت اجرت المثل به اندازه اجرت المسمی است.

  البته برای اینکه مالک بتواند از این ماده برای تخلیه استفاده نماید مستلزم وجود شرایط به شرح ذیل می باشد:

  • در صورت عدم پرداخت اجاره بها، مالک می بایست از طریق اظهارنامه در صورت عادی بودن اجاره نامه و از طریق دفتر اسناد رسمی در صورت رسمی بودن نسبت به مطالبه اجاره بها اقدام نماید در این اظهارنامه به مستاجر ده روز مهلت جهت پرداخت اجاره بها داده می شود.
  • در صورت عدم پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر، مالک می تواند در صورت رسمی بودن اجاره نامه از طریق اجرای ثبت و در صورت عادی بودن اجاره نامه از طریق دادگاه اقدام به تخلیه ملک تجاری و وصول اجاره بها نماید.
  • چنانچه اجاره نامه رسمی باشد، هرگاه پس از صدور اجرائیه، مستاجر اقدام به پرداخت اجاره بها نماید، اجرای ثبت تخلیه را توقیف می نماید.
  • چنانچه اجاره نامه عادی باشد و مالک از طریق دادگاه اقدام به تخلیه ملک تجاری نماید و مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه، اضافه بر اجور معوقه، صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید، حکم تخلیه صادر نمی شود.
  • در تبصره ۱ ماده ۱۴ قید گردیده اگر مستاجر در طول یک سال دوبار در اثر اخطار یا ارسال اظهارنامه به پرداخت اجاره بها مبادرت نماید و بار سوم نیز از پرداخت به موقع اجاره بها خودداری کند، موجر می تواند با تقدیم دادخواست از دادگاه تقاضای تخلیه ملک تجاری را نماید.

  تخلیه سرقفلی به لحاظ امتناع مستاجر از تنظیم اجاره نامه

  یکی از مواردی که کمتر شاهد وقوع آن بوده ایم تخلیه سرقفلی به لحاظ امتناع مستاجر از تنظیم اجاره نامه است.  طبق ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶، در صورت عدم وجود اجاره نامه بین موجر و و مستاجر یا انقضاء مدت یا اختلاف در خصوص تنظیم اجاره نامه هر کدام از طرفین می توانند برای تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه نمایند.

  در ماده ۹ قانون مذکور، مقرر گردیده در صورت صدور حکم، از تاریخ ابلاغ، طرفین مکلف هستند ظرف یک ماه نسبت به تنظیم اجاره نامه اقدام نمایند. در غیر اینصورت به تقاضای یکی از طرفین، دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می کند که در روز و ساعت معین برای امضاء اجاره نامه در دفترخانه حاضر شوند.

  چنانچه مستاجر تا ۱۵ روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضاء نشود به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستاجره صادر می گردد و این حکم قطعی است.

• تخلیه سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶

  در صورتی که تاریخ تنظیم قرارداد اجاره سال ۷۶ به بعد باشد مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ بر آن حاکم خواهد بود. در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ موارد تخلیه سرقفلی، مشخص و معین بود.  اما در قانون روابط موجر  و مستاجر سال ۷۶، موارد تخلیه سرقفلی مسکوت می باشد. از طرفی نیز در ماده یک این قانون ذکر گردیده خلاء های قانونی یاد شده باید با مراجعه به قانون مدنی جبران گردد به همین جهت تخلیه سرقفلی طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶، در موارد ذیل امکان پذیر می باشد:

  اتمام مدت اجاره سرقفلی

  یکی از موارد تخلیه سرقفلی که در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ به آن اشاره گردیده تخلیه سرقفلی در صورت اتمام مدت قرارداد اجاره می باشد. برخلاف قراردادهای مشمول قانون ۵۶ که انقضای مهلت قراردادی موجبی را برای تخلیه از سوی موجر فراهم نمی آورد، در قراردادهای مشمول ۷۶ صرف پایان مهلت قرارداد برای پذیرش تقاضای تخلیه سرقفلی توسط مالک کافی است .

  فسخ اجاره سرقفلی

  یکی دیگر از موارد تخلیه سرقفلی در قانون سال ۷۶، فسخ عقد اجاره می باشد. در قانون سال ۷۶ بحثی در خصوص فسخ اجاره وجود ندارد و برای یافتن موارد فسخ و به تبع آن تخلیه مورد اجاره، بایستی به عمومات قانون مدنی مراجعه نمائیم. یکی از این موارد تعدی و تفریط مستاجر نسبت به عین مستاجره می باشد. در زمان فسخ عقد اجاره سرقفلی ساقط نمی گردد و موجر با اثبات موضوع در زمان فسخ عقد اجاره سرقفلی ساقط نمی گردد و موجر با اثبات موضوع در محکمه و تنفیذ فسخ و با پرداخت سرقفلی اقدام به تخلیه سرقفلی می نماید.

  موارد عدم پرداخت سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶

  طبق تبصره ۲ ماده ۶، تخلیه سرقفلی در قانون ۷۶، هرگاه مالک هنگام اجاره مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر گرفته باشد، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.

  در ماده ۹ قانون فوق الذکر، مقرر گردیده چنانچه مدت اجاره تمام شده باشد و مالک نیز مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت ننموده باشد، و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد، هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی را نخواهد داشت. منظور از استیفاء کلیه حقوق ضمن عقد این است که چنانچه ملک تجاری برای مدت ده سال با مبلغ اجاره بها ی معین به شخصی اجاره داده شود و مستاجر بعد از اتمام ده سال تخلیه نماید، نمی تواند حق سرقفلی را مطالبه نماید اما چنانچه قبل از اتمام ده سال تخلیه نماید می تواند حق سرقفلی را مطالبه نماید.

دعاوی رایج در سرقفلی

پرونده‌های سرقفلی از جمله پرچالش‌ترین دعاوی ملکی در دادگاه‌ها هستند. برخی از مهم‌ترین آن‌ها عبارت‌اند از:

• مطالبه سرقفلی هنگام تخلیه ملک.
• اعتراض به میزان سرقفلی پرداختی یا دریافتی.
• انتقال غیرقانونی سرقفلی به غیر.
• ابطال قراردادهای صوری مرتبط با سرقفلی.

چگونه می‌توان از حق سرقفلی دفاع کرد؟

در بسیاری از موارد، عدم آشنایی با قوانین موجب تضییع حقوق مستأجر یا مالک می‌شود. به عنوان مثال، اگر مستأجر بدون اجازه موجر اقدام به انتقال سرقفلی کند، موجر می‌تواند تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد. همچنین، اگر مالک مبلغ سرقفلی را دریافت کرده ولی در پایان قرارداد از بازپرداخت آن امتناع ورزد، مستأجر می‌تواند دادخواست مطالبه وجه تقدیم دادگاه کند. با توجه به پیچیدگی‌های قانونی و رویه‌های قضایی مرتبط با سرقفلی، حضور یک وکیل متخصص در دعاوی ملکی و سرقفلی می‌تواند نقش تعیین‌کننده‌ای در احقاق حقوق طرفین داشته باشد. وکیل می‌تواند قرارداد اجاره و سرقفلی را به دقت بررسی کند، از تضییع حقوق موکل در هنگام تخلیه یا انتقال جلوگیری نماید، دادخواست‌های لازم برای مطالبه سرقفلی یا دفاع در برابر ادعاهای طرف مقابل تنظیم نماید و …. از این رو بهتر است به منظور حفظ حقوق خود قبل از هر اقدامی ضمن تماس با ما از مشاوره وکیل متخصص در  دعاوی سرقفلی استفاده نماید تا از بروز خسارات جبران ناپذیر جلوگیری نماید.