مقدمه

سند رسمی در نظام حقوقی ایران جایگاه ویژه‌ای دارد و به‌عنوان یکی از مهم‌ترین ادله اثبات دعوا محسوب می‌شود. اما گاهی به دلایل مختلف، امکان ابطال سند رسمی وجود دارد. بسیاری از افراد تصور می‌کنند که چون سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌شود، همواره معتبر است؛ درحالی‌که قانون در شرایط خاص، اجازه ابطال چنین اسنادی را داده است. در این مقاله به‌صورت جامع بررسی می‌کنیم ابطال سند رسمی چگونه انجام می‌شود، چه اشخاصی حق طرح دعوا دارند، و مراحل دادرسی آن به چه صورت است.

تعریف سند رسمی

سند رسمی به سندی گفته می شود که در ادارات ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق یا نزد ماموران رسمی صالح تنظیم شده باشد. بنابراین سند رسمی یکی از انواع اسناد است که توسط شخص ذی صالح و طبق قانون و در حدود صلاحیت وی تنظیم گردیده است. البته با توجه به ماهیت سند و تنظیم‌کننده سند این تعریف تفاوت می‌کند. به طور کلی با توجه به ماهیت سند از دو منظر قانونی می‌تواند سند رسمی را تعریف نمود؛ از دیدگاه حقوق ثبت سند رسمی نوشته‌ای است که رسماً بر این امر دلالت می‌کند که یک شخص حقی نسبت به مالی دارد که همین نوشته مستندی است که وجود این حق را برای شخص نسبت به آن مال اثبات کرده و شخص را از ارائه دلیل دیگر جهت اثبات حق خود بی‌نیاز می‌کند. از سوی دیگر سند رسمی برابر قانونی مدنی تعریف صریح‌تری دارد به نحوی که منحصراً در این قانون ماده‌ای به این موضوع اختصاص داده شده و اقدام به تعریف آن کرده است؛ قانون‌گذار در ماده 1284 سند رسمی را اینگونه تعریف می‌کند که «سند رسمی عبارت است از سندی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد مامورین رسمی و در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد.». بر اساس تعاریف فوق باید گفت که تعریف صورت گرفته در قانون مدنی تعریفی عام از سند رسمی است که مصادیق مختلفی را شامل می‌شود حال آنکه مفهوم سند رسمی برگرفته از قانون ثبت صرفاً شامل اسنادی می‌شود که طبق ضوابط تعریف شده در این قانون تنظیم شده و فرآیند مختص خود از زمان تشکیل تا ابطال را دارد. در واقع نسبت منطقی این دو تعریف قانونی را باید عموم و خصوص مطلق در نظر گرفت؛ در واقع تمام اسناد مدنظر قانون ثبت در دایره شمول تعریف قانون مدنی می‌باشند لیکن بعضی از اسناد مصداق تعریف مذکور در ماده 1284 مشمول مفهوم مذکور در قانون ثبت می‌باشند و برخی دیگر خارج از این حیطه تعریف  قرار می‌گیرند.

شرایط ابطال سند رسمی

با توجه به تعریف صورت گرفته چنانچه سند رسمی تنظیم و صادر شود اصل بر صحت آن است و اقدام به ابطال آن امری بسیار صعب و مشکلی می‌باشد و نیازمند وکیل متخصص در دعاوی ملکی به منظور طرح دعوایی اصولی و مستند به مستندات متقن است که قاضی رسیدگی‌کننده را اقناع کند که سند رسمی تنظیم شده فاقد شرایط صدور بوده است و لذا مستلزم ابطال است.  ابطال سند رسمی می‌تواند به علل مختلفی رخ دهد که هر کدام از لحاظ مبنایی و ماهوی امری مستقل و واجد شرایط خاص است که بایستی به صورت مورد و مصداقی مورد بررسی قرار گرفته و بر پایه آن اقدام به ابطال سند رسمی نمود. در ذیل به برخی موارد مبتلا به ابطال سند رسمی اشاره می‌کنیم و اجمالاً در خصوص آن توضیحاتی را ارائه می‌دهیم:

ابطال سند رسمی به جهت اینکه موضوع سند رسمی متعلق مال دیگری قرارداد گیرد ( معامله فضولی )

 در فرض تنظیم‌کننده سند رسمی به عنوان انتقال‌دهنده اقدام به انتقال مالی نموده است که متعلق به دیگری است. در واقع در این فرض انتقال‌دهنده که قبلاً به عنوان مالک رسمی شناخته می‌شده یک مرتبه اقدام به انتقال مال با سند عادی به شخص دیگری نموده و بعد از آن همان مال را با تنظیم سند رسمی به شخص دیگری منتقل کرده است در این فرض با توجه به این که مالکیت قبل از تنظیم سند رسمی به شخص دیگری منتقل شده است، انتقال‌دهنده ضمن سند رسمی اقدام به فروش و انتقال مال دیگری کرده است و از این جهت با توجه به عدم مالکیت انتقال‌دهنده سند رسمی دارای ایراد بوده و در صورت رد معامله توسط مالک اصلی مستلزم ابطال سند رسمی است. البته خاطرنشان می‌گردد با توجه به تصویب و ابلاغ قانون الزام به تنظیم سند رسمی معاملات غیرمنقول در خصوص املاک به ویژه املاکی که دارای سند سبز رنگ می‌باشند این امر به حداقل می‌رسد مگر در شرایط خاص و ویژه لیکن در رابطه با الباقی اموال این امر کماکان پابرجا بوده و این امکان وجود دارد که معامله فضولی نسبت به مالی صورت پذیرد.

 ابطال سند رسمی به جهت بی اعتباری وکالت نامه فروش ملک به هر دلیلی

گاهی اوقات سبب ابطال سند رسمی به این جهت است که وکالتنامه‌ای که بر اساس آن سند رسمی تنظیم شده دارای اعتبار نبوده و یا اینکه وکیل وصف وکالت خود را به جهتی از دست داده است و یا خارج از اختیارات قانونی، قراردادی و عرفی گام برداشته است و به همین دلیل سند رسمی تنظیم شده فاقد اعتبار بوده و مقتضی ابطال است به عنوان مثال موکل قبل از انتقال موضوع وکالت فوت یا محجور شده یا وکیل غبطه موکل را رعایت نکرده یا وکیل خارج از حدود وکالت عمل نموده یا انتقال ملک با وکالت نامه جعلی انجام شده یا موکل قبل از انتقال ملک وکیل را عزل کرده باشد.

ابطال سند رسمی به جهت ابطال عملیات اجرایی و مزایده در اجرای ثبت یا دادگاه

گاهی اوقات منشاء تنظیم سند رسمی به دلیل برنده شدن منتقل‌الیه در عملیات مزایده (خواه ناشی از عملیات اجرای ثبت یا عملیات اجرای احکام) است. در این فرض اگر عملیات منتج به مزایده و یا خود مزایده به دلایلی باطل اعلام گردد و این رأی قطعی شود سند رسمی که در اثر عملیات مزبور تنظیم شده است نیز به تبع آن باطل می‌گردد به عنوان مثال ملکی به دلیل اینکه در رهن بانک بوده است توسط بانک از مجرای اداره ثبت توقیف و متعاقب آن به مزایده گذاشته شود و نهایتاً به برنده مزایده یا خود بانک انتقال داده می‌شود لیکن پس از انتقال و تنظیم سند رسمی ذی‌نفع اقدام به طرح عملیات اجرایی و نهایتاً مزایده را ابطال می‌کند د راین فرض به دلیل اینکه سبب تنظیم سند رسمی باطل اعلام شده است، سند رسمی تنظیم شده نیز تبعاً باطل و فاقد اثر قانونی است.

ابطال سند رسمی به جهت فسخ یا انفساخ معامله منشأ صدور سند

گاهی معامله اولیه و پایه که معمولاً به صورت سند عادی تنظیم شده و یا بر اساس قانون جدید در سامانه‌های تعریف شده ثبت شده است به دلیل قانونی شامل اعمال خیارات معیّنه در قانون فسخ می‌گردند و یا اینکه به دلیل شرط فاسخی که در ذیل آن پیش‌بینی شده است منفسخ می‌شود در فرض نیز با توجه به اینکه منشاء تنظیم سند رسمی از اعتبار می‌افتد سند رسمی تنظیم شده نیز فاقد اعتبار است و به همین جهت ذی‌نفع بایستی نسبت به طرح دعوای ابطال سند رسمی اقدام لازم را معمول دارد.

 ابطال سند رسمی به جهات قانونی مانند عدم اهلیت طرفین معامله، جعل امضاء مالک، فقدان قصد انشاء و….

در مواردی این فرض متصور است که معامله صورت گرفته فی‌مابین طرفین به دلیل فقدان یکی از شرایط اساسی صحت معاملات از سوی ذی‌نفع باطل می‌گردد به عنوان مثال ممکن است شخصی که به عنوان فروشنده یا خریدار اقدام به انجام معامله کرده فاقد اهلیت قانونی بوده است که همین امر باعث شده که دادگاه حکم به اعلام بطلان معامله پایه صادر نماید در این فرض بدیهی است که سند رسمی تنظیم شده فاقد اعتبار بوده و شایسته ابطال است.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای ابطال سند

در خصوص ابطال سند رسمی و اینکه چه مرجعی نسبت به رسیدگی صالح است بایستی حسب موضوع سند رسمی قائل به تفکیک شد؛ با این توضیح که اگر موضوع سند مال غیرمنقول باشد بایستی دعوای ابطال سند رسمی در محل وقوع مال غیرمنقول مطرح گردد لیکن در مواردی که موضوع سند رسمی مال غیرمنقول باشد بایستی حسب قواعد کلی صلاحیت دعوا در محل اقامتگاه خوانده مطرح گردد.

نتیجه‌گیری

دعوای ابطال سند رسمی از جمله دعاوی پیچیده حقوقی به شمار می‌آید به ویژه در جایی که موضوع سند یک مال غیرمنقول می‌باشد به ویژه اینکه خدشه‌ به سند رسمی امری بسیار شاذ بوده و به جهت اعتبار قانونی و اعتماد عمومی به آن محاکم در اینگونه دعاوی بسیار حساس بوده و به ریزترین نکات توجه دارند از این رو بهتر است در طرح اینگونه دعاوی از مشاوره و همکاری وکیل متخصص در امور به ویژه وکیل متخصص ملکی در جایی که موضوع سند مال غیرمنقول است بهره‌مند شوید؛ آقای سیدرسول موسوی عمادی با تخصص ویژه در این امور آماده همکاری و ارائه مشاوره در این زمینه به شما می‌باشد شما می‌توانید با تماس با ایشان و طرح موضوع از مشاوره ایشان در پرونده خود برخوردار شوید.